La Legge n. 220/2012 ha introdotto novità importanti in materia di condominio negli edifici soffermandosi, in particolare, sulla figura dell’amministratore di condominio. Sono infatti previsti requisiti più stringenti per poter assolvere tale funzione ed è altresì necessario garantire il costante aggiornamento professionale attraverso la frequenza di corsi di formazione specializzati. Svolgere tale delicato incarico, oggi, non è cosa semplice poiché sono richieste competenze e professionalità in vari rami del diritto. A differenza del passato, dunque, l’amministratore, quale organo esecutivo del condominio, gestisce la vita condominiale ed è responsabile della sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ciò comporta che in capo a lui sussistono numerosi oneri e responsabilità. Ai sensi del nuovo art. 1130 del codice civile, rubricato “Attribuzioni dell’amministratore”, egli gestisce il condominio, esegue le deliberazioni assembleari, vigila e compie tutti gli atti conservativi necessari alla tenuta delle parti comuni dell’edificio, riscuote i tributi, esegue gli adempimenti fiscali, cura e aggiorna l’anagrafe condominiale e il registro dei verbali assembleari, conserva tutta la documentazione inerente alla gestione economica del condominio, redige il rendiconto annuale condominiale e convoca l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Egli è inoltre tenuto a fornire tutta la documentazione necessaria sia ai creditori che ne facciano richiesta, affinché questi possano attivarsi per la tutela dei propri interessi economici nei confronti dei condòmini morosi, sia al condomino che richieda un rendiconto relativo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Non di rado accade, quindi, che l’amministratore, specie nei casi in cui il mandato venga affidato ad un inquilino dell’edificio, non assolva i suoi doveri con la diligenza richiesta dalla natura dell’incarico che lo stesso ricopre e, quindi, l’assemblea decida di revocare l’incarico.
È bene ricordare che ai sensi del novellato art. 1129 del codice civile, l’amministratore resta in carica per un anno, al termine del quale, se l’incarico non viene revocato, questo si rinnova anche tacitamente per la stessa durata. L’assemblea, dal suo canto, può in ogni momento deliberare la revoca con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina o, in alternativa, con le modalità previste dal regolamento condominiale. Inoltre, ogni singolo condomino, nell’ipotesi di gravi irregolarità, come ad esempio l’omissione dell’apertura del conto corrente condominiale, nel caso di mancata comunicazione all’assemblea di una citazione in giudizio, ovvero, nel caso in cui non renda conto della sua gestione, può convocare l’assemblea al fine di ottenere una delibera di revoca dell’incarico. Il alternativa, qualora l’assemblea non si esprima in tal senso, potrà rivolgersi all’Autorità giudiziaria e, in caso di accoglimento della sua domanda, potrà rivalersi nei confronti degli altri condòmini per il rimborso delle spese legali, così come il condominio potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. Di conseguenza, na volta emesso il provvedimento del giudice, l’assemblea non può affidare nuovamente l’incarico allo stesso amministratore. Tra l’altro, il nuovo comma 12 dello stesso articolo, ha introdotto ulteriori ipotesi di gravi irregolarità di cui l’amministratore può rendersi responsabile. In ogni caso, è fatto salvo il diritto al suo compenso in caso di cessazione anticipata dell’incarico. Il legislatore del 2012 ha altresì previsto, a carico dell’amministratore uscente, l’obbligo di consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso relativa alla gestione del condominio e le informazioni inerenti ai condòmini, nonché l’obbligo eseguire tutte le azioni urgenti onde evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Giova evidenziare che il passaggio di consegne dal vecchio al nuovo amministratore è una fase molto delicata, poiché, il disinteresse del vecchio amministratore nei confronti del condominio, con il quale il rapporto si è definitivamente interrotto, potrebbe comportare gravi conseguenze a carico del condominio. Ed infatti, sul tema, si è nuovamente pronunciata la Sesta Sezione della Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 6760/2019 pubblicata in data 8 Marzo. La Corte, infatti, aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidatosi ancor prima della riforma del condominio del 2012, ha affermato che “la semplice messa a disposizione della documentazione non equivale alla materiale consegna così come prevista dal c. 8 dell’art. 1129”. Peraltro, onde evitare che l’amministratore uscente possa arrecare danni di natura economica al condominio procrastinando la consegna della documentazione necessaria al nuovo amministratore, il condominio è legittimato ad agire in giudizio per l’ottenimento di un provvedimento d’urgenza ex art. 700 del codice di procedura civile. A ciò si aggiunga, in conclusione, che la condotta omissiva dell’amministratore uscente potrebbe rilevare anche ai fini della legge penale ed essere inquadrata anche nell’ambito del reato di appropriazione indebita aggravata ex artt. 646 e 61 n. 7 c.p.